はじめに
「再開発が進む渋谷の街並みを見ていると、東急不動産ってすごく儲かってそう！でも不動産株って今から買うと高値掴みにならないかな……」そんなお悩みを抱えていませんか？そのお気持ち、すごくよく分かります！
「渋谷スクランブルスクエア」や「Shibuya Sakura Stage」など、渋谷の巨大再開発で街の景色をがらりと変えてきた東急不動産ホールディングス。「渋谷といえば東急！」という圧倒的なブランド力と、リゾートホテルや再生可能エネルギー事業まで手掛ける手広く手堅いビジネスモデルは、投資家なら一度はポートフォリオに入れたくなる魅力にあふれていますよね。
金利不安を跳ね返すような「本業の稼ぐ力（営業増益）」と、東急不動産ならではのビジネスモデルの強みがくっきりと見えてきました！投資家が気になる数字の裏側を、一緒に紐解いていきましょう！
会社の基本情報
| 商号 | 東急不動産ホールディングス株式会社 |
| 証券コード | 3289 |
| 上場市場 | 東証プライム |
| 主な事業 | 都市開発事業（オフィス・商業施設・住宅開発）、戦略投資事業（再生可能エネルギー・アセットマネジメント）、管理運営事業（マンション管理・ビル管理）、ウェルネス事業（ホテル・リゾート・フィットネス）など |
| 実績 | 売上高：2,857億7,400万円（前年同期比 △0.8%） 営業利益：465億9,300万円（前年同期比 +12.7%） 四半期純利益：255億200万円（前年同期比 △16.8%） |
| 配当予想 | 年間配当予想 34円程度 |
「金利上昇局面において、持続的な賃料引き上げと事業分散で利益を伸ばせるか」これが肝になってくると考えています！
日銀の利上げ観測に伴い、不動産セクター全体に「有利子負債の利払い負担が増えるのでは」という警戒感が広がっています。しかし、今回の第1四半期決算では、売上高がほぼ横ばい（△0.8%）でありながら、営業利益が+12.7%増の465億円と力強い伸びを見せました。通期の経常利益計画（1,610億円）に対する進捗率も25.3%と順調そのものです。
マクロ環境の逆風を「ビル賃料の値上げ力」と「ホテル・リゾートなどのインバウンド需要」でどう跳ね返しているのか、その収益構造の強さに強く惹かれました
【決算解説】東急不動産HDの魅力ポイント3選！営業利益率が16.3%へ上昇
本業の収益性が大幅改善！営業利益率が16.3%へ上昇
マンションの引き渡し時期などの兼ね合いで売上高こそ前年同期比で微減となったものの、本業の儲けを示す営業利益は前年同期の413億円から465億円へと大幅に拡大しました。売上営業利益率も14.4%から16.3%へと上昇しており、「質の高い利益」を稼ぎ出す体質がさらに強まっています。
インバウンド大波に乗る「ウェルネス・管理運営事業」の底力
渋谷を中心とした都市開発だけでなく、東急不動産はリゾートホテルや東急ステイなどの宿泊施設、フィットネス事業を抱えています。訪日外国人観光客（インバウンド）の旺盛な需要を取り込むことでホテル部門が力強く利益を牽引し、都市開発の波をしっかりと補完する見事なポートフォリオ経営が機能しています。
再生可能エネルギーなど「戦略投資事業」の成長エンジン
「ReENE（リネ）」ブランドで展開する再生可能エネルギー事業（太陽光・風力発電など）は、他社にはない大きな強みです。脱炭素（GX）の流れに乗るだけでなく、長期安定的なキャッシュフローを生み出す第2・第3の柱として着実に育っており、将来の利益成長に大きく貢献しています。
購入前に知っておきたい東急不動産株のリスクと注意点
純利益が減益（△16.8%）となった「前年同期の反動」
四半期純利益が前年の306億円から255億円へと前年同期比でマイナスになっています。これは本業の悪化ではなく、前年同期（2026年3月期 1Q）に資産売却等による特別利益が大きく計上されていたことに対する一時的な反動（比較上の影響）です。見かけの減益ニュースに惑わされない注意が必要です。
金利上昇による財務コスト増加リスク
不動産事業は資金調達（有利子負債）が多くなるため、今後の国内金利の本格的な上昇は利払い費用の増加につながります。有利子負債の固定金利比率を高めるなどの対策を進めていますが、金利動向には引き続き注視が必要です。
まとめ
金利不安の影で本業の稼ぐ力がしっかり向上している優良決算！見かけの純利益減益による一時的な調整局面があれば、中長期視点で積極的に狙っていきたい一押しの大型不動産株です！
| 評価 | 基準 |
| 85点 | 押し目買い優勢 |
「下値をしっかり拾っていく『押し目買い』スタンス」
純利益の見た目の減益や、不動産セクター全体の金利懸念によって株価が一時的に押し込まれる（下落する）局面があれば、そこは絶好の仕込み時だと考えています！
渋谷再開発による含み益や賃料改定の恩恵はもちろん、インバウンドを捉えるホテル事業や再生可能エネルギーなど、金利上昇に負けない多様な収益源を持っています。通期計画に対する進捗も極めて順調であるため、長期でじっくり配当と値上がり益を狙いたい一株です。
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